La gestion par les collectivités locales de leurs biens est une activité très importante. Le Cabinet est à même de les conseiller et de les défendre sur la palette des secteurs juridiques concernés : occupation temporaire, contravention de grande voirie, expropriation, préemption, servitude d’utilité publique, travaux et ouvrages publics.
Avocat en Droit de l'Expropriation, Préemption et Domanialité Publique
La gestion par les collectivités locales de leurs biens et l'aménagement du territoire sont des activités à forts enjeux juridiques. Notre cabinet d'avocats en droit de l'environnement et droit public intervient quotidiennement sur l'ensemble de la palette des secteurs concernés.
Faire appel à un avocat en droit de l'expropriation et en domanialité est indispensable pour sécuriser vos projets. Le cabinet Huglo Lepage conseille et défend les personnes publiques, les entreprises et les particuliers pour garantir un strict respect des règles légales et optimiser la défense de vos intérêts patrimoniaux.
La procédure d'expropriation : de la DUP à l'indemnisation
L'expropriation est un processus complexe par lequel une autorité publique contraint un propriétaire à céder son bien dans un but d'utilité publique. Le droit de l'expropriation obéit à un formalisme très strict, divisé en deux grandes phases que notre équipe maîtrise parfaitement.
La phase administrative : Elle débute par la constitution d'un dossier soumis à une enquête publique. Un commissaire enquêteur est désigné pour recueillir les observations du public. À l'issue de cette étape, l'autorité compétente (généralement le préfet) prend une déclaration d'utilité publique (DUP), suivie d'un arrêté de cessibilité identifiant les parcelles exactes à exproprier.
La phase judiciaire : En l'absence d'accord amiable, le juge de l'expropriation (qui est un juge du tribunal judiciaire) intervient. Il rend une ordonnance d'expropriation actant le transfert de propriété, et mène une procédure judiciaire distincte pour la fixation de l'indemnité.
Que vous soyez l'expropriant ou la partie expropriée, l'intervention d'une avocate ou d'un avocat garantit que chaque étape de la procédure d'expropriation est respectée. En outre, si vous êtes une personne privée, le ministère d’avocat est obligatoire tant en première instance qu’en appel.
Protéger vos intérêts : la juste et préalable indemnité
Le droit de la propriété est constitutionnellement protégé. Toute privation de propriété doit donner lieu au paiement d'une indemnité d'expropriation intégrale. Le cœur du débat est bien sûr l’analyse de la valeur vénale des biens en cause.
Droit de préemption, droit de délaissement et opérations d'urbanisme
En marge de l'expropriation, la politique de la ville s'appuie fréquemment sur le droit de préemption. Ce mécanisme accorde à une personne publique (commune, établissement public) la préférence pour acquérir un bien immobilier mis en vente, afin de réaliser une opération d'aménagement d'intérêt général.
La mise en œuvre du droit de préemption urbain (DPU) requiert une décision de préemption solidement motivée et reposant sur un motif d’intérêt général. Si vous êtes acheteur ou vendeur lésé, notre expertise en droit de l'urbanisme permet d'analyser la légalité de cette décision et, si nécessaire, d'en demander l'annulation.
Le droit de délaissement permet au propriétaire d’un bien grevé par une servitude d’urbanisme (le bien soit fait l’objet d’un emplacement réservé, soit est compris dans le périmètre d’une ZAC, soit fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique, soit est compris dans le périmètre d’un DPU, soit fait l’objet d’une servitude d’utilité publique, etc.) de contraindre la personne publique à l’initiative du projet à acquérir le bien en question.
Dans toutes ces hypothèses, nous pouvons vous accompagner dans le processus de négociation généralement ouvert à l’occasion de la mise en œuvre de ces procédures.
Domanialité publique et privée : occupation et travaux
Les collectivités gèrent un patrimoine divisé entre un domaine public (affecté au service public ou à l'usage direct du public) et un domaine privé. Les règles applicables diffèrent radicalement : le juge administratif est compétent en matière de domanialité publique mais ne connaît pas, sauf exception, de la gestion du domaine privé.
Secteur juridique | Caractéristiques & Compétences du cabinet | Juridiction compétente |
Occupation du domaine public | Autorisation temporaire, précaire et révocable (AOT, COT). Négociation de la redevance et du tarif. | Juge administratif |
Contravention de grande voirie | Répression des atteintes matérielles au domaine public (dégradation de voirie, pollution de site). | Juge administratif |
Travaux et ouvrages publics | Litiges liés à la réalisation d'un ouvrage ou de travaux publics (dommages de travaux publics). | Juge administratif |
Domaine privé | Gestion patrimoniale classique (baux commerciaux, cessions immobilières). | Juge judiciaire |
Les outils de gestion du patrimoine des personnes publiques diffèrent profondément selon que le bien ressort du domaine public ou du domaine privé. Il est nécessaire en outre de s’adapter à chaque situation pour permettre de choisir l’instrument réellement adapté au besoin de la collectivité en préservant les finances publiques.
S’agissant de la procédure d’attribution des autorisations, nous vous aidons à structurer la mise en concurrence pour l'attribution des autorisations concernant des activités économiques.
S’agissant de la protection du domaine, nous vous assistons s’agissant de la protection du domaine public que ce soit en demande comme en défense dans les procédures de contravention de voirie routière et les procédures de contravention de grande voirie.
Contentieux : comment contester une expropriation ?
L'ouverture d'un contentieux en expropriation exige une stratégie millimétrée. Contester une expropriation implique d'agir sur deux fronts distincts.
D'une part, le recours contre la DUP ou l'arrêté de cessibilité se porte devant le tribunal administratif. L'objectif est de démontrer l'absence d'intérêt public majeur ou des vices de procédure lors de l'enquête.
D'autre part, la contestation de l'ordonnance de transfert ou du montant de l'indemnité relève de la Cour d'appel civile. Nos avocats vous défendront avec rigueur pour protéger l'intégrité de vos droits et défendre votre patrimoine.
FAQ : Domanialité et Expropriation
Comment fonctionne la procédure d'expropriation ?
La procédure s'articule en deux temps : une phase administrative (dirigée par l’expropriant pour valider le projet via une déclaration d'utilité publique) et une phase judiciaire (où le juge transfère la propriété et fixe les indemnités).
Quels sont les droits des expropriés ?
Les expropriés ont le droit d'être informés, de s'exprimer durant l'enquête publique, de contester la légalité des actes administratifs, et de percevoir une indemnité couvrant l'intégralité de leur préjudice avant de quitter les lieux.
Quelles sont les étapes de l'expropriation ?
Les grandes étapes sont : l'enquête publique, la Déclaration d'Utilité Publique (DUP), l'arrêté de cessibilité, l'ordonnance d'expropriation par le juge, et la fixation judiciaire de l'indemnité.
Comment contester une expropriation ?
Vous pouvez exercer un recours pour excès de pouvoir devant le tribunal administratif contre la DUP ou l'arrêté de cessibilité. Vous pouvez également contester le montant de l'indemnité devant le juge de l’expropriation, puis ensuite devant la chambre de l'expropriation de la cour d'appel.
Qu'est-ce que le droit de préemption ?
C'est le droit accordé à une autorité publique d'acheter en priorité un bien immobilier mis en vente par un propriétaire privé, en se substituant à l'acquéreur initial, dans le but de réaliser une opération d'aménagement urbain.
Quels sont les critères d'indemnisation ?
L'indemnisation est évaluée en fonction de la valeur vénale du bien à la date de la décision de première instance, en tenant compte de son usage effectif, de sa consistance géographique et des prix du marché local.
Qui peut être exproprié ?
Toute personne physique ou morale (propriétaire, locataire, usufruitier, agriculteur exploitant) titulaire d'un droit réel ou personnel sur un bien situé dans le périmètre de l'opération déclarée d'utilité publique.
Comment se déroule une enquête publique ?
Un dossier est mis à disposition en mairie ou en ligne. Le public peut formuler ses observations sur un registre. Le commissaire enquêteur analyse ces avis et rend un rapport assorti de conclusions (favorables ou défavorables) qui guideront la décision du préfet.
